Lanzar un foro de real estate management en MateriaBiz puede ser algo complicado. La principal razón por la cual ello es así es porque simplemente no hay compañías de real estate en Argentina (admito que estoy exagerando un poco, pero lo hago para transmitir el concepto con simplicidad). En efecto, hay muchas empresas que arman y luego gerencian proyectos, y naturalmente hay miles de empresas que les prestan servicios al sector o venden bienes. Obviamente también hay grandes compañías proveedoras de la construcción: hay empresas constructoras importantes, hay inmobiliarias de porte y hay millones de profesionales que hacen desde el proyecto hasta la administración y la dirección de las obras.

Es decir, hay muchas empresas que viven de un sector que es enorme y tremendamente dinámico. Esto último no es un dato menor: en un contexto político complicado como el actual, con alta incertidumbre, alta inflación, sin inversión extranjera y sin financiamiento para proyectos locales a tasas lógicas, el mercado inmobiliario sigue generando inversión genuina en Argentina a todo vapor. De hecho hay miles emprendimientos, y consecuentemente, millones de dólares de ahorros genuinos se transforman día a día en ladrillos. Y los que hacen que eso sea posible son los propios argentinos (no hay fondos de inversión ni capitales de afuera). Son los mismos argentinos que diariamente se quejan, protestan y descreen de la inversión en nuestro país.

Lo cierto es que el nivel de actividad del sector sigue siendo récord, después de alguna turbulencia que vivimos el año pasado, y los precios de las propiedades continúan en ascenso a contramano de lo que sucede en los países desarrollados y en casi todo el mundo. Por ello resulta paradójico no solo el fenómeno económico como tal, motorizado por miles de pequeños ahorristas, sino también que las organizaciones que están llevando adelante los proyectos, es decir los vehículos que reciben el capital, no sean compañías en el verdadero sentido de la palabra.

Contra lo que dicen los manuales y contra lo que marca el sentido común, en nuestro país un fideicomiso inmobiliario al costo es algo creíble y confiable, aunque no sea una compañía. En realidad, en esencia un fideicomiso no es de nadie. De hecho, nadie es responsable de lo que se está vendiendo ni de lo que se entregará. Además no se sabe cuánto costará cada unidad vendida dado que la gente pagará lo que cueste su departamento según la liquidación que le mandará oportunamente el arquitecto, sin ningún control independiente ni auditoria alguna. Y aun así, los fideicomisos al costo son confiables para lo argentinos. Concretamente la gente les cree mucho más que a los grandes bancos a la hora invertir sus ahorros.

Y lo más notables es que lo que está en juego no son monedas. Son decenas o quizás centenas de miles de dólares. Incluso buena parte de esa plata no está declarada, y en consecuencia no se firman recibos, no hay constancias de nada, y en general ni siquiera hay una historia de confianza entre las partes: muchos de estos fideicomisos captan compradores por avisos en los diarios, o a través de inmobiliarias que se encargan de vender, de cobrar su comisión, y luego desaparecen de la película.

A partir de ahí, por un par de años, comprador y desarrollador conviven, cobran, pagan, rinden cuentas, se conocen, se pelean y se reconcilian como pueden. Y aunque parezca difícil de creer, la realidad es que no hay empresas inmobiliarias que aborden este tema con seriedad y profesionalismo, como corresponde. Hay simples gerenciadores de proyectos y de obras (de nuevo, exagerando, dado que hay honrosas excepciones).

Algunos sostienen que la gente hoy y aquí prefiere esto: el cara a cara, el modelo a cara de perro, y no las estructuras formales, los controles de las grandes auditoras internacionales en las que pocos creen, el respaldo de los grandes bancos que siempre ganan a costa de sus clientes, los grandes CEOs que a juicio de muchos trabajan para ellos y no para sus accionistas, o las bolsas de valores, que para el argentino tipo son el reino de la especulación y la timba. Es paradójico pero es así. Es paradójico pero esa informalidad motoriza miles de millones de dólares de ahorros argentinos de largo plazo.

¿Por qué será? Así abrimos este foro, con una pregunta y no con respuestas. En el tiempo iré bosquejando mis propias respuestas, que serán naturalmente hipótesis de trabajo a debatir, nunca dogmas indiscutibles.

Eso es algo que siempre me pregunto. Por que la gente confía tanto en estos fideicomisos a la hora de invertir sus ahorros? Yo conozco gente que ha puesto mucho dinero en fideicomisos, con un completo desconocimiento de su reputación, etc. Me pregunto si este comportamiento también se registra en otros lugares del mundo o si es un fenómeno puramente argentino.

Claro, lo que pasa es que, en un país donde la gente tiene 150.000 millones de USD en el exterior, quién va a venir a traerlos para depositarlos en un banco (a los que, una vez cada 10 años, el gobierno los saquea y les mete bonos que luego hacen default)?

Creo que sólo en un país con gran desconfianza en las instituciones la gente pùede estar lo bastante "incentivada" para poner buena parte de sus ahorros en un fideicomiso que, como bien dice Damián, no es de nadie y ni siquiera se firman recibos. Vayan a Estados Unidos a decirle a un gringo que ponga 100.000 USD a cambio de una promesa de darle una cuotaparte de un proyecto inmobiliario, a ver qué les contesta.

Los fideicomisos al costo son un invento argentino como el dulce de leche. No hay nada similar en ningun otro lado. Si hay fideicomisos en otros paises o trusts pero no con el esquema al costo

Interesante discusión. Una consulta, ya que no soy especialista en el tema. Sé como funciona un fideicomiso "convencional". Pero, cuál es la diferencia con el fideicomiso al costo?

Yo me sumo a la consulta de Miguel, cuál es la diferencia entre ambos fideicomisos?

Interesante consulta: el fideicomiso es una figura legal muy reciente en nuestro país. Antes, los proyectos se hacían con Sociedades Anónimas en general, y ahora se mutó a este formato que está de moda y tiene buena imagen.

Un fideicomiso está organizado en base al aporte de los fiduciantes (son los que invierten plata o aportan un terreno a un proyecto), un fiduciario, que es quien recibe el mandato de administrar el desarrollo, y los beneficiarios que son quienes recibirán los beneficios del proyecto, que en general coinciden con los fiduciantes o inversores. El fiduciario es alguien independiente que asume el rol de propietario imperfecto de la cosa. Esto es novedoso.

Antes solo se podía ser propietario, o no serlo. Ahora, con esta figura aparece este status: “propietario imperfecto”. Eso significa que el fiduciario es dueño, con todas las responsabilidades que ello implica, pero sin que ese activo forme parte de su patrimonio personal. La otra cuestión central de la figura es que crea lo que se conoce como “encapsulamiento del activo”. Ello supone que si algo le ocurre a alguna de las partes involucradas en el proyecto (al constructor, al arquitecto, etc.), en cuestiones ajenas al mismo, esa situación no arrastrará la suerte del propio emprendimiento.

Está blindado, y eso es muy importante en la construcción, donde es usual que haya reclamos de todo tipo todo el tiempo. Como para hacer un edificio es necesario mucha plata, mucho tiempo y como hay usualmente muchos actores involucrados, el encapsulamiento es percibido como algo atractivo para que la gente entre.

Es usual que las obras al costo se hagan de esta manera también porque se supone que esta cuestión, sumada al rol claro y definido del fiduciario, les da mayor tranquilidad y transparencia a los inversores. El tema es que el blindaje es al mismo tiempo una barrera de protección en favor de los profesionales y las empresas que llevan adelante el desarrollo, y que finalmente les sirve para limitar sus responsabilidades. Esto es pocas veces observado y es muy importante.

La verdad es que yo, como inversor pasivo, no quiero que quienes me inviten a invertir limiten su responsabilidad. Por el contrario, quiero que se hagan cargo. Y así sucede en algunos casos interesantes, pero que en este mercado son honrosas excepciones.

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